La servitude de passage pour des canalisations

Une personne physique ou morale est en droit d’obtenir un droit de passage pour une conduite souterraine afin de pouvoir acheminer de l’eau potable ou d’évacuer des eaux usées. Lors de la création de la servitude, une série de dispositions sont à prendre notamment le versement d’une indemnité au propriétaire du terrain. Abordons en détail le cas de la servitude de passage canalisation.

Les notions de base d’une servitude

Généralement, une servitude de passage est étroitement liée au bien immobilier et non au propriétaire du bien. La servitude s’opère quand le propriétaire du fond dominant accorde un droit de passage au propriétaire d’un fond dormant, dont le terrain est enclavé et nécessite l’exécution de la servitude afin d’être relié à la voie publique ou à un dispositif quelconque (dispositif d’assainissement, compteurs électriques, etc).

La servitude de passage canalisation est qualifiée de servitude discontinue. C’est-à-dire qu’il s’agit d’une servitude qui nécessite l’intervention de l’homme. Par opposition, une servitude continue (servitude d’écoulement des eaux de pluie) est exercée sans intervention humaine. En effet, la pluie s’écoule indépendamment de l’action de l’homme.

Acquérir officiellement une servitude de passage

Une servitude de passage s’obtient par plusieurs moyens :

  • Une convention amiable entre le propriétaire du fond dominant et celui du fond dormant. Elle peut aussi s’effectuer par titre, en présence d’un notaire.
  • Par destination du père de famille : constat de la présence d’un ouvrage permanent et apparent relevant de la servitude. Ce constat est effectué lors de la division d’une propriété, par exemple.

 

Peut-on acquérir une servitude par prescription trentenaire ?

En dehors d’un accord officiel entre un propriétaire de terrain et un propriétaire de canalisation, le (nouveau) propriétaire de terrain est en droit de demander la suppression d’une servitude de passage canalisation même 30 ans après sa mise en place. Selon l’arrêt de la Cour de Cassation, 3ᵉ Chambre civile, 17 juin 2021, en sa qualité de servitude discontinue, la servitude de passage canalisation ne peut s’acquérir par prescription même au bout de 30 ans. Une telle servitude ne s’acquiert que par décision officielle et écrite.

Les conditions pour jouir d’une servitude de passage canalisation

Le propriétaire du terrain ne devient pas le propriétaire des canalisations qui sont installées par servitude. Une servitude ne peut, par ailleurs, être imposée par le demandeur. Il faut impérativement l’accord du ou des propriétaires du terrain. À défaut d’un accord à l’amiable, une décision en justice permet de régler la situation.

Les terrains appartenant au domaine public et les bâtiments d’habitation ainsi que les cours et les jardins qui sont attenants à ces bâtiments ne peuvent être soumis à la servitude de passage canalisation.

Lorsqu’un terrain est classé en espace boisé, il est interdit d’y faire passer une quelconque canalisation. L’occupation du sol par un tel dispositif pourrait remettre en cause la conservation et la protection des boisements.

Lors de leur enfouissement, les canalisations doivent être installées à une profondeur minimum de 0,60 mètre. Il faut prévoir 1 mètre si des véhicules sont amenés à rouler au-dessus. Enterrer les canalisations est une obligation pour ne pas dévaloriser le terrain traversé.

Le versement d’une indemnité

Le bénéficiaire de la servitude doit verser une indemnité aux propriétaires du ou des terrains traversés. Le montant de l’indemnité est décidé d’un accord commun entre propriétaires. Ils peuvent se faire aider par leurs avocats ou leurs notaires. À défaut, c’est le tribunal de justice qui fixe le montant d’indemnisation.

Lors de son calcul, l’indemnisation prend en compte les dommages causés au terrain et la perte de valeur pour le propriétaire.

L’indemnité liée à la servitude de passage canalisation est versée en une seule fois et avant le début des travaux. Toutes les dépenses liées à l’installation des canalisations sont à la charge du bénéficiaire. Il en va de même pour les frais d’entretien ou de réparation. Même si le terrain est détenu par un propriétaire, les canalisations appartiennent à celui qui en bénéficie.

La personne ou la collectivité qui bénéficie de la servitude de passage canalisation obtient un droit de passage pour pouvoir entretenir et réparer le dispositif.

Faire appel à un professionnel ?

L’importance de recourir à un professionnel, comme Proxi Débouchage dans l’établissement d’une servitude de passage pour canalisation est cruciale. Un professionnel, tel qu’un avocat spécialisé en droit immobilier ou un ingénieur, offre une expertise indispensable pour naviguer dans les complexités juridiques et techniques de ce processus.

Ils assurent que les accords respectent la législation, protègent les intérêts des parties impliquées, et que l’installation des canalisations est réalisée selon les normes de sécurité et environnementales. En outre, leur intervention aide à évaluer correctement les indemnités dues, minimisant ainsi les risques de conflits futurs et garantissant une gestion durable de la servitude.

Auteur
Claire Dubois
Claire Dubois est une experte en immobilier avec un passé d'agent et une passion pour l'architecture. Diplômée en journalisme immobilier, elle offre sur ce site des analyses pointues et des conseils éclairés.

1 réflexion au sujet de « La servitude de passage pour des canalisations »

  1. Bonjour,

    J’ai lu avec intérêt les explications données sur certaines servitudes dont celle de canalisation.

    Un point important n’est toutefois pas abordé. Le bénéficiaire d’une servitude de canalisation (fonds dominant) a t-il implicitement mais nécessairement un droit de passage en surface sur le terrain du voisin (fonds servant) pour l’entretien, la réparation, le remplacement de la canalisation ?

    Je constate que dans les actes notariés constitutifs de servitude de canalisation, la question du droit de passage en surface pour accéder à la canalisation n’est pas visée. Pourtant ça pourrait éviter des contentieux.

    Cordialement

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