VEFA : ce qu’il faut savoir avant de signer un contrat d’achat sur plan

Acheter en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) offre une opportunité unique de personnaliser son logement tout en bénéficiant des garanties liées à l’immobilier neuf. Cependant, ce type d’acquisition repose sur des étapes précises et des engagements importants à maîtriser. Comprendre les spécificités juridiques, financières et contractuelles est essentiel pour sécuriser son investissement. Entre personnalisation, fiscalité avantageuse et garanties solides, la VEFA attire les acheteurs avertis, mais nécessite une préparation rigoureuse. Focus sur les clés d’un achat réussi, de la réservation à la remise des clés.

Par Réussite Immo
Un plan 3D représentant un projet immobilier en VEFA, offrant un aperçu détaillé des futurs espaces de vie.

La VEFA, c'est quoi ?

La VEFA est un mode d'acquisition immobilier dans lequel l'acheteur s'engage à acquérir un bien encore en construction ou simplement planifié. Encadrée par le Code de la construction et de l’habitation, la VEFA garantit à l’acquéreur des protections légales spécifiques.

Contrairement à l’achat dans l’ancien, où le bien est livré immédiatement, ou à un logement neuf déjà finalisé, la VEFA repose sur un contrat précis signé avant l’achèvement des travaux. Cette définition du VEFA permet de comprendre les obligations réciproques entre promoteurs et acheteurs, assurant un cadre sécurisé et encadré.

Les étapes clés pour un achat réussi en VEFA

Analyse du promoteur immobilier

L’examen du promoteur est une étape essentielle pour garantir un achat en toute sérénité. Il est pertinent de se renseigner sur ses réalisations passées et sur les avis des clients ayant déjà investi dans ses projets.

Les garanties proposées méritent aussi une attention particulière : la garantie de parfait achèvement couvre les éventuelles réparations pendant un an après la livraison, tandis que la garantie biennale protège les éléments démontables. Enfin, la garantie décennale assure la solidité du bâtiment pendant 10 ans.

À savoir :
Lors de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie est requis. Il représente 5% du prix de vente si la réalisation de la vente est prévue dans un délai d'un an, et 2% si ce délai est compris entre un et deux ans.

Étudier le programme et son emplacement

La localisation du programme joue un rôle majeur dans la réussite de votre investissement. Les infrastructures environnantes, comme les écoles, les commerces et les transports en commun, contribuent à la qualité de vie et à la valeur future du bien.

Le plan de masse, qui détaille l’agencement des bâtiments et des espaces extérieurs, est également à analyser. En effet, la revue des prestations proposées, comme les matériaux ou les équipements, permet d’évaluer le niveau de confort attendu.

Lire attentivement le contrat de réservation

Le contrat de réservation contient des informations cruciales :

  • Les plans du logement
  • Sa description
  • L’échéancier des paiements et les normes à respecter, notamment celles de la RT 2020.

Ce document précise aussi le montant du dépôt de garantie, avec des modalités de remboursement en cas d’annulation dans les délais prévus.

Le calendrier des paiements VEFA

Fonctionnement des appels de fonds selon l’avancement des travaux

En VEFA, les paiements sont étalés pour correspondre aux différentes étapes de la construction. À mesure que le chantier progresse, le promoteur émet des appels de fonds à régler dans des délais précis.

Un échéancier typique pourrait ressembler à ceci :

  • 5% à la signature du contrat de réservation.
  • 35% à l'achèvement des fondations.
  • 70% à la mise hors d'eau.
  • 95% à l'achèvement des travaux.
  • 100% à la remise des clés

Ces échéances permettent de répartir les charges et d’assurer la fluidité du projet. Ces montants peuvent varier légèrement en fonction des promoteurs et du programme, mais ils sont toujours encadrés par la loi.

Les options de financement

Le financement d’un achat en VEFA s’articule souvent autour d’un prêt immobilier. Les banques prennent en compte plusieurs éléments, comme les revenus du ménage, la stabilité de l’emploi, l’apport personnel et le taux d’endettement.

En 2025, les taux moyens oscillent entre 2,5 % et 3 %, bien qu’ils puissent varier en fonction du profil emprunteur. Il est courant que les versements soient alignés avec les appels de fonds, ce qui permet une gestion optimisée des flux financiers tout au long de la construction.

Les points de vigilance avant et après l’achat

Avant la signature de l’acte authentique

Avant de formaliser l’achat, une lecture attentive des termes du contrat est essentielle. La surface habitable, les finitions prévues et les options doivent être bien détaillées pour éviter toute ambiguïté.

La surface habitable décrite dans le contrat reflète la superficie disponible après avoir retiré les espaces occupés par les murs, cloisons, et autres éléments structurels. Ce détail est essentiel pour s'assurer que les dimensions correspondent aux attentes initiales.

Pendant la construction

Durant les travaux, suivre régulièrement l’avancement est une démarche judicieuse. Les visites de chantier permettent d’observer la progression et de vérifier que les prestations correspondent au descriptif initial.

Si des écarts ou des défauts sont identifiés, les signaler au promoteur peut accélérer leur correction et garantir la conformité du projet final.

À la réception du bien

Le jour de la remise des clés est décisif. Une inspection détaillée des lieux, pièce par pièce, aide à repérer d’éventuelles anomalies. Si des réserves sont émises, elles peuvent être consignées sur le procès-verbal de réception.

Ces observations permettront d’obtenir une rectification rapide pour s'assurer que le bien livré répond aux attentes et aux engagements pris.

Réussite Immo

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